Afinas

Muntstraat 3A
9308 Aalst - Belgiƫ
Ligging
Gsm: 0475 83 44 35
BTW BE0452 296 053
info@afinas.be

Planning met onroerende goederen

1. De schenking

De schenking moet steeds via een notaris gebeuren (kosten!) en er zijn de registratiekosten (10 of 12,5 %).

Tarieven voor schenking van onroerende goederen:

rechte lijn   broer / zus neef / nicht / oom / tante andere  
0 tot 12.500 € 3 % tot 12.500 € 20% 25 % 30 %
12.500 à 25.000 € 4 % 12.500 à 25.000 € 25% 30 % 35 %
25.000 à 50.000 € 5 % 25.000 à 75.000 €  35% 55 % 65 %
50.000 à 100.000 € 7 % meer dan 175.000 € 65% 70 % 80 %
100.000 à 150.000 € 10 %        
150.000 à 200.000 € 14 %        
200.000 à 250.000 € 18 %        
250.000 à 500.000 € 24 %        
meer dan 500.000 € 30 %        


Tip:
afhankelijk van het huwelijkscontract: laat elke ouder apart schenken. De tarieven zijn van toepassing per schenking en niet per begunstigde.

2. De partiële schenking

In plaats van alles in één keer te schenken, kan men dat doen in schijfjes om telkenmale van de lagere tarieven te kunnen genieten. U moet er wel telkens een periode van 3 jaar tussenlaten, anders wordt de schenking opgeteld bij de vorige en valt u toch in de opvolgende tariefschijven.
Voorbeeld: elke 3 jaar schenkt vader aan zijn 2 kinderen X % van een huis voor een waarde van 25.000 euro. Schenkingsrechten zijn 875 euro. Doet moeder dit ook, dan is er al 100.000 euro geschonken met een kost van 3.500 euro. Doet men dit nog eens na 3 jaar, dan is er al 200.000 euro van de waarde weggeschonken.
De kinderen kunnen later uit onverdeeldheid treden aan 1 %.

3. Splitsing vruchtgebruik en naakte eigendom

De ouders kunnen ook alleen de naakte eigendom schenken, zijzelf behouden het vruchtgebruik. Dit betekent dat ze de huuropbrengsten blijven houden, of het recht om er zelf te wonen,… . Bij overlijden van de ouders dooft het vruchtgebruik uit en komt dit bij de naakte eigenaar die volle eigenaar wordt. Het vruchtgebruik wordt berekend volgens leeftijd. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de tafel Ledoux.

De berekening is gebaseerd op twee, meestal (verkeerde?) starthypothesen:

  • de jaarlijkse rente van het vruchtgebruik is gelijk aan 4 % van de waarde
    in volle eigendom
  • de vruchtgebruiker zal het kapitaal kunnen herbeleggen aan 4 %

Indien de opbrengst van het vruchtgebruik tegen méér dan 4 % kan worden herbelegd of als de opbrengst van het vruchtgebruik minder dan 4 % bedraagt, is er een voordeel voor de vruchtgebruiker. Temeer omdat er geen rekening wordt gehouden met de indexatie van de opbrengst van het vruchtgebruik (bvb. de huur).

We consulteren hiervoor de sterftetafels (dd 2002):
Voorbeeld: voor iemand (man) van 76 jaar is dat 31,16.

De nieuwe tabel Ledoux (gepubliceerd in april 2007) aangepast aan de betere omzettingstabellen 2004:

  • Kapitalisatievoet
  • 2,5% 3%
  • 76 jaar 8,02 7,8

Als we de tabellen van vruchtgebruik bekijken die worden gehanteerd bij successies, is de omzetting 16 %. We kunnen nu vrij zeker de tabel Ledoux hanteren, waardoor er een opsplitsing kan gemaakt worden van 69 % blote eigendom en 31 % vruchtgebruik.

1) Raam het jaarlijks rendement van het vruchtgebruik. Aangezien het de vruchtgebruiker is die de herstellingen en fiscale lasten moet dragen, moet de raming hiermee rekening houden zodat de omzetting slechts betrekking zal hebben op de netto rente. Bepaal de netto rentevoet tegen dewelke het kapitaal zal kunnen worden herbelegd.
2) Neem de coëfficiënt: (tabel vruchtgebruik + verkoop lijfrente)
3) Vermenigvuldig die coëfficiënt met het eerder geraamde jaarlijkse rendement. Dat resultaat stelt het kapitaal voor waarmee de vruchtgebruiker zich een maandelijkse rente van 1/12 van het geraamde jaarlijkse rendement zal kunnen veroorloven, rekening houdend met zijn jaarlijkse sterftekansen.
4) Als de partijen akkoord zijn dat de index zal moeten gevolgd worden gebruiken we de bruto rentevoet min de roerende voorheffing en de te verwachten inflatie.
5) Hoe hoger de interest, hoe lager de omzettingswaarde.
6) Pas op voor een overwaardering van het kapitaal: een hoog rendement, een lage rentevoet kan leiden tot een omzettingswaarde die hoger is dan de waarde van de goederen! Zeker bij jongere leeftijden.

Hoewel notarissen meestal adviseren om te kapitaliseren tegen een rentevoet die minstens even hoog is als het rendementspercentage benadeelt dit de vruchtgebruiker dewelke de wetgever juist heeft willen beschermen.
Werk dus met een geïndexeerde rente (staat ook in de wet).

Doel: de erfgenaam kan de BE eigendom kopen, de huidige eigenaar behoudt het vruchtgebruik De koper betaalt dan 75.900 euro. De registratierechten hierop zijn 10 % (Vlaanderen) of 12,5 % (Brussel). 7.590 € is heel wat minder dan de successierechten!

4. Beleen het onroerend goed

Indien er een lening op het onroerend goed is bevestigd wordt het passief bij overlijden van het actief afgetrokken.
Let wel op: er bestaat discussie met de fiscus: die zegt dat alleen de lening om het specifieke goed te verwerven of te verfraaien van het onroerende patrimonium
wordt afgetrokken.
Anders wordt het passief van het roerend vermogen in mindering gebracht.
Dus: maak het roerend vermogen zo laag mogelijk zodat het passief overgaat op de onroerende eigendommen.
Als ouders (of anderen) op ietwat latere leeftijd gaan bouwen of kopen, kan het beter zijn toch een lening aan te gaan (kan zelfs bij de kinderen zijn!). Indien men dan alleen de rente aflost en niet het kapitaal blijft het goed ‘belast' bij overlijden en betaalt u in praktijk alleen successie op de ondertussen opgelopen meerwaarde.

5. Zet een lijfrente op het onroerend goed

Stap 1: bepaal de waarde van het goed in volle eigendom.
Laat dit doen door een erkend schatter.

Stap 2: via de tabel J. Schryvers wordt in overeenstemming met de leeftijd van de verkoper een coëfficiënt genoteerd min 2 of min 3 (wegens de te verwachten stijging van de levensduur en met de (reëel) netto rentevoet tegen de welke dit kapitaal zou kunnen belegd of ontleend worden.
Voorbeeld: een man van 76 jaar en een appartement met een waarde van 110.000 euro
Min 2 = 74 jaar en een rentevoet van 3 % = 9,56786
4 % = 8,94755
5 % = 8,39478 (de coëfficiënten stellen altijd een totale jaarrente voor, ook al worden ze maandelijks betaald).

Stap 3: we delen de waarde door de coëfficiënt = 110.000 / 8,94755 = 12.293,87.
Dit is de jaarlijkse lijfrente die overeenstemt met de waarde in volle eigendom.
Deel door 12 om het maandelijks bedrag te kennen = 1.024,49.

Stap 4: als de verkoper het goed blijft bewonen, moet er een jaarlijkse huurwaarde worden bepaald. Bv. 5000 euro.

Stap 5: het verschil (12.293,87 – 5.000) = 7.293,87 per jaar of 607,82 euro per maand.

De koper betaalt registratie op de waarde van de volle eigendom: 110.000 euro.
In Vlaanderen is dat 10 % = 11.000 euro (Indien het voor de koper de eerste eigendom zou zijn, kan de registratie 5 % bedragen als het gaat om een klein beschrijf (beperkt KI).

Men kan een maximumduur op de lijfrente zetten.
Voorbeeld: 10 jaar: coëfficiënt wordt dan: 76 j: 4 %: 6,484 (voor maximum 15 jaar wordt dat 7,688 en voor maximum 20 jaar 8,129)

Stel 10 jaar: 110.000 / 6,484 = 16.964,84 – huur (5000) = 11.964,84 euro of 997,07
euro per maand.

6. Erfpacht

U kunt ook een erfpacht vestigen op het huis. De registratierechten zijn beperkt tot 0,2 %.
Uw kinderen nemen een erfpacht in ruil voor een levenslange huur.

7. Opstal

Dit is een zakelijk recht om op andermans grond gebouwen op te trekken of beplantingen aan te brengen en dat over een periode van maximaal 50 jaar.
Gedurende die periode blijft de opstalhouder eigenaar van de gebouwen. Na afloop kan het recht van opstal worden hernieuwd of worden de gebouwen door het recht van natrekking eigendom van de opstalgever. Hiervoor moet een vergoeding worden betaald.
Opstal kan gratis zijn of tegen vergoeding. De registratierechten zijn beperkt tot 0,2 %.

8. Verkoop van het onroerend goed

U kunt het onroerend goed ook verkopen aan de kinderen, waarbij u hen eerst de nodige gelden schenkt (al dan niet met behoud controle, vruchtgebruik,…). U kunt ook hier ‘splitsen' en alleen de naakte eigendom schenken. Omdat u dan de registratierechten betaalt op het onroerende, is dit alleen interessant indien de successierechten hoger zouden liggen dan 10 % (Vlaanderen) of 12,5 % (Brussel en Wallonië). Dit is interessant indien u geen erfgenamen in rechte lijn hebt! De schenking van de gelden gebeurt aan 7 % (een handgift zelfs aan 0 %) terwijl de successierechten al beginnen aan 45 %.

Tip: vooral voor ‘oudere' woningen is het interessant na te kijken wat de netto-opbrengst is: huurgelden – taksen (KI) en kosten. Ligt die lager dan 5%, dan kunt u beter verkopen!

9. Inbreng in een vennootschap

Dit is het goed inbrengen in een (patrimonium)vennootschap.
Voordeel is dat u de aandelen kunt schenken als roerend vermogen. De afschrijvingen en kosten zullen de winst van de vennootschap drukken.
Het nadeel is dat, eens het goed is afgeschreven, er een aanzienlijke
meerwaarde zal ontstaan.

Tip: bij een inbreng in een vennootschap kunt u enerzijds de naakte eigendom houden en het vruchtgebruik inbrengen (of omgekeerd).

10. Maak uw eigen vastgoedcertificaat!

Dit is enkel geldig voor (zeer) grote bedragen. Hier wordt het vastgoed gecertificeerd door de uitgaven van een vastgoedcertificaat. De financiering doet u dan via de uitgifte van obligaties met variabele rente en variabele kapitaalterugstortingen. De winst van de vennootschap (huur min de kosten) wordt dan uitgekeerd als rente en latere verkopen worden terugbetaling en kapitaal.

Heeft u vragen of wilt u meer informatie?
Aarzel niet en contacteer ons via onze contactpagina.

Back to Top